훨훨(박성혜)의 책 <입지 센스>, 갈아타기, 입지의 요건과 입지 센스, 정부별 경제 상황 및 부동산 정책

입지센스 책 표지

 

1. 첫 집에 대한 애착을 내려놓고 갈아타기

 

첫 집에는 많은 의미가 있다. 나 역시 평생 살 것처럼 꾸미고 닦으며 첫 집에 애착을 가졌다. 그러나 집에 애착을 갖는 순간 '자산 증식 도구'로서의 의미는 줄어들 수밖에 없다. 첫 집에 실거주를 할 계획이라고 해도 들어갈 때부터 갈아타기를 염두에 두어야 한다. 나는 첫 집에 대한 과도한 애착을 내려놓은 순간부터 자산을 불릴 수 있었다. 만약 첫 집을 그대로 보유하고 있었다면 내 자산은 서울 아파트 평균 가격인 13억 원 내외에 불과했을 것이다. 상승장이든 하락장이든 일단 집을 샀다면 방향성은 동일하다. 공부를 계속할 것, 그리고 상급지를 바라볼 것! p97

 

내가 지금 살고 있는 집은 우리의 '첫 집'이다. 그리고 나는 이 첫 집에 애착을 가지고 있음을 인정해야 할 것 같다. 이 첫 집에 지내는 동안 남편은 회사를 무탈하게 다녔고, 아이는 건강하게 자랐다. 굳이 이 평화로움을 깨뜨리고 싶지 않기 때문에, 그리고 굳이 이사를 하고 새로운 집에 적응하는 불편을 감수하고 싶지 않기 때문에 이 집을 떠나지 못하는 것 같다.

 

그런데 저자는 첫 집에 대한 애착을 내려놓으라고, 그래야 자산 증식을 할 수 있다고, 계속 공부해서 상급지로 갈아타라고 한다. 얼마 전에 만났던 자산가 O로부터 들었던 말과 똑같다. 그도 "돈 불리기와 갈아타기를 동시에 해야 한다."라고 조언했었다. 나도 그들처럼 자산가가 되고 싶다면 집에 대한 프레임을 바꿀 필요가 있다고 느꼈다.

 

종잣돈이 2억 원이라면 대출을 일으켜 5억 원짜리 집을 사고, 3억 원이라면 6억 원짜리 집을 사서 자산 규모를 9억 원까지 늘린 후, 9억 원을 이용해 미래에 12억 원이 될 집으로 갈아타야 자산의 규모를 늘릴 수 있다. 즉, ‘미래 가치가 기대되는 곳’에 있는 집을 사야 부의 추월차선에 오를 수 있는 것이다. p25

갈아타기의 본질은 기본적으로 '정책'과 '세금'과 '대출'이라는 삼각편대에 '좋은 상품'을 얹는 것이다. p295

그러므로 그 당시 수원에 집을 가진 사람에게 입지 센스가 있었다면 수원의 시세가 광명의 초기 투자금을 넘어섰을 때 재빨리 광명의 재건축, 재개발 물건으로 갈아타 자산을 보다 순조롭게 늘릴 수 있었을 것이다. p141

 

이 책을 읽고 Y 아파트가 떠올랐다. 그래서 임장을 다녀왔다. 입지의 요건인 교통, 교육, 상권, 자연환경 모두 좋았다. 지하철역, 초중고 학교, 상가, 근린공원이 모두 인근에 있었다. 아파트 내에 주차 관리가 잘 되어 있어서 깔끔했고 곧 취학 아동이 될 6살 행운이가 생활하기에도 편리해 보였다. 단점은 구축이라서 기본적으로 샤시 교체에만 약 2,000만 원이 든다는 것이었다.

 

임장을 다녀오니 궁금증이 생겼다.

 

- 현재 부동산 및 세금 정책은 우리가 갈아타기 하기에 적합한가?

- 현재 경제 상황은 우리가 갈아타기 하기에 적합한가?

- 갈아타기를 하려면 어떤 대출을 어떻게 이용할 것인가?

- 이자 비용은 무엇으로 부담할 것인가?

 

저자 또한 갈아타기의 본질은 정책, 세금, 대출, 좋은 상품이라고 했다. 이에 대한 공부와 생각 정리가 필요함을 느꼈다.

 

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출처: 유튜브 신사임당 이미지

 

2. 입지의 요건과 입지 센스

 

스마트튜브 김학렬(빠숑) 소장은 입지의 요건으로 '교통', '교육', '상권', '자연환경'을 들었고, 인베이드 투자자문 이상우 대표는 '고소득 직장', '교통 호재', '교육 환경', '자연환경'을 꼽았다.... 이처럼 입지는 교통, 일자리, 학군, 인프라, 자연환경의 집합이다. 그래서 단순히 물리적인 위치만으로 좋고 나쁨을 논할 수 없고, 어느 하나의 장점만 갖고 '입지가 좋다'라고 단정할 수도 없다. 게다가 입지는 가변적이다. 교통, 일자리, 학군, 인프라, 자연환경은 결국 사람이 만들어가는 것이고, 따라서 절대 불변하는 요소가 아니다. 이 요소들이 발전하고 쇠퇴함에 따라 입지의 우위도 조금씩 바뀌어간다. 즉, 지금 낙후되고 살기 불편한 환경이라고 해서 무조건 '나쁜 입지'라고 단정할 수는 없다는 뜻이다.... 그렇다면 입지가 가변적이라는 사실을 전제로 할 때 무엇을 '좋은 입지'라고 할 수 있을까? 나는 이 질문에 '미래 가치가 높은 곳'이라고 답하고 싶다. 좋은 입지란 시간이 지날수록 가치가 꾸준히 상승하는 곳이다. p102~103

 

입지의 요건은 복합적이고 가변적이다. 그래서 공식처럼 딱 잘라 말하기도, 천편일률적으로 적용하기도 힘들다. 그런 면에서 입지를 분석할 때 센스가 필요한 것 같다. 즉, 입지의 요건을 통해 스스로 느끼고 적당하게 판단할 줄 알아야 하는 역량이 필요한 것이다.

 

센스가 없는 내가 유일하게 센스를 발휘하는 때는 요리할 때다. 신혼 초, 요리 센스가 없을 때는 각 식재료가 섞였을 때 어떤 맛을 내는지 가늠할 수가 없었다. 그렇지만 전업주부 수년 차로서 요리 센스가 조금은 생긴 지금, 이제는 이 식재료는 음식에서 어떤 역할을 하고 꼭 있어야 하는지, 대체가 가능한지, 어떤 맛을 내는지, 영양은 있는지 등을 스스로 느끼고 적당하게 판단할 줄 알게 되었다.

 

입지 센스가 없는 사람들은 기회가 찾아와도 쉽사리 그 기회를 잡지 못한다. '여기로 가는 게 맞는 선택일까?', '내가 지금 보유하고 있는 집이 더 오르면 어쩌지?'라고 생각하며 끝내 갈아탈 기회를 놓쳐 버린다. 그래서 그 기회를 잡고 싶다면 꾸준히 입지를 분석하고 시세를 파악하려 노력해야 한다. 입지 센스는 부동산 투자의 기본기 중 기본기다. 기축 아파트를 매수하든, 청약을 하든, 정비사업에 진입하든 그 어떤 투자를 하더라도 부동산 투자의 '기본'인 입지 센스가 갖춰져 있어야 한다. 144

 

입지 센스가 요리 센스와 비슷하지 않을까 싶다. 요리야말로 입지 분석처럼 복합적이고 가변적인 과정이기 때문이다. 전업주부 수년 차에 요리 센스를 깨우친 것처럼 지속적으로 '입지를 분석하고 시세를 파악하려 노력'하며 입지 센스를 깨우칠 수 있도록 노력해야겠다. 그리고 무조건 상급지를 찾는 것보다는 덜 것은 덜고 뺄 것은 빼며 '나만의 강남을 찾는 것'에 노력을 기울여야겠다.

 

3. 정부별 경제 상황 및 부동산 정책 요약

 

정부 구분	경제 상황 및 부동산 정책
김대중 정부 1998~2003	IMF 경제 위기의 시작과 동시에 출범 중소기업, 대기업이 줄줄이 도산하던 시절 구조조정에 따라 대규모 실업 사태 환율과 금리가 폭등, 투자 심리 위축, 집값 급락 적극적인 부동산 완화 정책 시행 청약 자격 완화: 2주택 이상 다주택자 청약 1순위 가능 분양권 전매 전면 허용 양도세 한시적 면제 취등록세 감면 토지거래허가제 폐지 등 2001년 불황 안정, 신규 주택 공급 감소, 부동산 투자심리 부활 2002년 규제 정책 강화 투기과열지구 분양권 전매 제한 국민임대주택 100만 호 이상 건설, 임대주택 적극 권장
노무현 정부 2003~2008년	규제 강화 분양권 전매 제한 청약 재당첨 제한 1주택 비과세 요건 강화 3주택자 양도세 중과 종합부동산세 도입 투기 지역 LTV 비율 축소 재건축 재개발 초과이익 환수제 DTI 도입
이명박 정부 2008~2013년	공급 정책 보금자리주택 수도권 100만 호, 지방 50만 호 공급 미국발 금융위기 부동산 시장 침체 완화 정책 강남 3구 제외 서울 전역 투기과열 및 투기지구 해제 미분양 주택 해소를 위해 한시적 양도세 감면 정책
박근혜 정부 2013~2017년	완화 정책 분양가상한제 폐지 대출 규제 완화 대규모 공급 정책 임기 말 시장 과열→강력한 규제 정책 계속된 부동산 시장 침체→집을 사지 않고 전세로 거주→매매가 지지부진, 전세가 최고조
문재인 정부 2017~2022년	강력한 규제 정책 주택 공급 억제 LTV, DTI 엄격하게 규제 가계대출총량제 차주 단위 DSR