부읽남의 책 <운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편>, 초보 투자자의 자기 객관화, 대출을 친구 삼기, 집의 가치를 결정하는 요소

운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편 표지

 

1. 초보 투자자의 자기 객관화를 돕는 유용한 명확한 기준과 설명

나는 초보 투자자이다. 경험해보지 못한 투자의 세계에 대해 겁이 나기도 하지만, 부푼 꿈을 가지고 있다. 마치 초등학교 때 적어냈던 장래희망 같다. 화가, 피아니스트 등. 내가 커서 무엇이 될 수 있을지 잘 모르겠지만, 우선 꿈은 크게 가졌던 것 같다. 이 책을 읽고 나니, 그때의 나와 지금의 나가 다르지 않은 것 같다. 부자가 되고 싶은 의욕은 넘치는데, 노력은 부족하고, 현실성이 없다.

 

이 책은 초보 투자자에게 헛된 꿈을 심어주지 않으려고 노력하는 것 같다. 그래서 돈과 시간을 낭비하지 않도록 말이다. 이 책에는 초보 투자자의 자기 객관화를 돕기 위해 몇 가지 표를 첨부하고 있다. 그 표들은 '초보 투자자의 자기 객관화를 돕는 유용한 명확한 기준과 설명'을 포함하고 있다.

 

출처: p60

예를 들어, 위 표와 같이 '각 목표 수익률을 달성하는 데 필요한 투자 실력'을 설명하고 있다. 그리고 15% 이상의 수익률을 올리는 사람들은 투자와 더불어 대부분 사업을 하고 있고, 20% 이상의 수익률을 올리는 사람들은 직원을 여럿 둔 사업을 해야만 가능하다고 한다. 이를 본 후, 나의 목표 수익률이 비현실적으로 높지는 않은지, 그에 필요한 투자 실력을 과연 갖추고 있는지 반성하게 되었다.

 

출처: p265

* 목표액과 목표 수익률

목표액=투자금X수익률
72법칙: 원금이 2배 되는 데 걸리는 시간(년)=72/수익률(%)
투자금을 N배로 만들고 싶을 때의 목표 수익률=36XN/년
(예: 50세 되는 20년 후, 7억 원을 42억으로 6배 불리고 싶은 경우
→36X6/20=10.8%)

 

또, 위 표와 같이 '어느 정도의 투자금이 있어야 어떤 물건에 투자 가능한지'를 설명하고 있다. 이런 물건에 투자하고 싶다면 이 정도의 투자금이 있어야 하고 그러한 목표 투자금을 모으기 위해 노력해야 한다는 것이다. 그러면서 내가 감당할 수 없는 투자는 그만큼 위험하다, 부자가 되겠다고 서두르다가 파산이라도 하게 되면 내 가족의 삶이 얼마나 힘들어질지 생각해보라고 주의를 준다.

 

위 표와 '목표액과 목표 수익률'에 대한 공식을 활용하여 보다 현실적으로 자산관리를 해야겠다는 다짐을 했다.

 

 

2. 대출을 활용할 수 있는 투자 실력

 

당신은 어떻게 할 건가요? 투자 실력을 기르고 대출을 활용해 부자가 될 건가요? 아니면 인플레이션의 벽에 가로막혀 앞이 보이지 않는 삶을 살아갈 건가요? 이 책을 읽는 당신은 아이에게 대출에 대한 편견을 심어주는 부모가 아니라, 대출이라는 도구를 잘 이용할 수 있도록 부자 마인드를 심어주는 부모가 되면 좋겠습니다. p117

핵심은 나의 투자 실력입니다. '부자 마인드'를 가진 사람은 이자로 나가는 돈보다 큰 수익을 만들어낼 수 있는 실력을 갖추려고 노력합니다. 대출이 문제가 아니라 그것을 다루는 '나 자신'이 문제의 본질이라는 말입니다. p162

 

저자는 대출을 편견과 오해로 바라보는 것보다, 대출을 잘 이용하여 아주 좋은 친구로 삼을 수 있도록 투자 실력을 쌓으라고 말한다. 그리고 대출을 레버리지로 활용했을 때 아래와 같은 이로운 점이 있다고 말한다.

- 투자금이 커지면 더 살기 좋은 집을 살 확률이 높다.
- 상대적으로 선호하는 집일 확률이 높으니 더 안전한 투자일 수 있다.
- 내 자산만으로는 가질 수 없었던 기회를 잡을 수 있다.
- 이자를 아끼려다 그사이 집값이 올라버리면 점점 더 집을 사기가 힘들어진다.
- 모아서 사는 것과 산 뒤에 갚아나가는 것은 동일한 행위지만 둘은 엄청난 결과의 차이를 만든다.

 

특히 '이자를 아끼려다 그 사이 집값이 올라버리면 점점 더 집을 사기가 힘들어진다.'는 것을 직접 경험을 통해 알았기 때문에 납득이 되었다. 대출에 대해 더 공부를 해야겠다는 다짐을 했다.

 

3. 집의 가치를 결정하는 요소

 

요소	내용
(1) 직주근접	- 집과 직장 간의 시간적 거리 - 업무 지구와 가까운지 - 교통이 좋은 위치에 있는지
(2) 인프라와 여가생활	대형 마트, 병원, 관공서, 문화생활을 즐길 만한 곳 등
(3) 학군과 학원
(4) 안전과 편리함	- 경비원이 상주하는 곳 - 공동 출입문에 잠금 장치가 되어 있는 곳 - 곳곳에 CCTV가 설치되어 있는 집 - 고층 - 교통이 편리해 집 바로 앞까지 버스나 지하철이 다니는 곳 - 주위에 어떤 상업시설이 있는지 - 초등학교나 중학교는 얼마나 가까운지 - 언덕인지 평지인지
(5) 우월감	- 어느 지역에 사는지 - 어느 집에 사는지 - 어떤 브랜드의 아파트인지 ex. 래미안, 자이, 힐스테이트

 

위와 같은 기준들을 통해 부동산 가치 평가를 살펴볼 수 있었다.