부읽남의 책 <운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편>, 팔지 않아도 될 집, 레버리지, 입지 분석, 임장할 때 팁

운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편 책 표지

 

1. 팔지 않아도 될 집

 

집을 사고 나서 불안한 마음이 들고, 언제 팔아야 하는지 고민하는 사람들은 매수하기 전에 언제 팔 것인가를 생각해보지 않은 경우가 많습니다. 물건의 가치와 미래 가능성을 진지하게 공부하고 고민한 뒤에 결정했다면 불안할 일은 없을 것입니다. 그런데 마음이 갈대처럼 바뀌고 하루하루 불안하다면 애초에 '사지 말아야 할 집'을 산 것일 수도 있습니다.
그럼 가장 좋은 투자는 무엇일까요? '팔지 않아도 될 집', 그러니까 오래 보유해도 좋은 집을 매수하는 것이 상책입니다. 내가 거주할 집이라거나, 장기적인 호재를 보고 계속 보유해야 할 물건을 샀다면 매도 타이밍에 대해 고민할 필요가 없죠.... 문제는 이런 집만 살 수는 없을 때가 훨씬 많다는 겁니다. 가진 돈은 한정되어 있고 투자는 해야 하니 어느 정도 보유한 뒤에 매도를 고려하는 물건일 때가 훨씬 많습니다.... 고점에 팔아서 최대의 이익을 얻어야겠다는 마음으로 가득 차 불안해지기 시작합니다. p191

'마음이 갈대처럼 바뀌고 하루하루 불안하다.' 이 구절을 읽고 뜨끔했다. 저자의 말처럼 나는 지금 살고 있는 집을 언제 팔 것인가를 생각해보지 않았다. 물건의 가치와 미래 가능성을 진지하게 공부해보지 않았다. 저자는 가장 좋은 투자는 '팔지 않아도 될 집'이라고 하는데 우리는 애초에 '사지 말아야 할 집'을 산 것은 아니었나 하는 생각이 들었다. 가수 박진영의 노랫말처럼 '니가 사는 그 집 그 집이 내 집이었어야 해'라는 마음으로 그 집이 내 집이었다면 어땠을까 하는 아쉬움도 들었다.

그래서 우선 1) 팔지 않아도 될 집, 즉 오래 보유해도 좋은 집 위시리스트 TOP3을 마음속에 정해보았다. 그리고 2) 지금 살고 있는 집의 가치를 평가해보기로 했다. 자산가 K는 우리 집이 용적률이 낮아서 재건축 가능성이 높다는데 그 이유에 대해서도 알아봐야겠다.

그럼에도 불구하고 우리 가족은 이 집 덕분에 무탈하게 '실거주'를 하고 있다. 남편도 출퇴근할 때 큰 불편함 없이 회사에 잘 다니고 있고, 아이도 이사 안 간다며 이 집에 애정을 느끼고 있고 건강하게 자라고 있다. 책 '부동산의 보이지 않는 진실'에서 읽었던 구절로 나의 불안함과 아쉬움을 다독여보았다. "이것저것 생각하거나 따지지 말고 본인이 감당할 수 있는 범위 내에서 생활하기 편한 곳의 주택을 구입해서 가족이 행복하게 살아간다면 그것으로 족한 것이 아닐까. 주택 가격이 무슨 의미가 있을까. 내가 생활하는 데 지장이 없다면."

 

서울

2. 레버리지 활용

 

나의 능력 안에서 레버리지를 최대한으로 활용해야 더 빠르게 자산을 늘릴 수 있다는 것, 이것이 바로 투자의 핵심입니다. p18

젊은 나이에 레버리지가 두려워 보수적으로 투자하다 보면, 부동산 상승기가 왔을 때 레버리지를 활용한 사람과의 자산 격차가 급격히 벌어질 수 있습니다. 그래서 적절한 레버리지를 활용해야 합니다. 젊은 부부들은 당장 모아놓은 자산은 적지만, 미래 소득이 많기 때문에 이를 간과해서는 안 됩니다. 따라서 지금 가지고 있는 자산만 따지지 말고, 미래 소득을 감안해서 대출 레버리지를 쓰는 방향을 적극적으로 고려해야 합니다. p43

○ 레버리지의 방식

방식	내용
대출 레버리지	금융기관에서 돈을 빌리는 방식
전세 레버리지	세입자의 전세 자금을 떠안는 대신에 매매가격과 전세금의 차액만큼만 집주인에게 지불하고 소유권을 가져오는 방식
시간 레버리지	장기 호재가 있는 곳이나 재개발, 재건축이 진행될 가능성이 있어서 나중에 가격이 오를 곳을 미리 매수하고 기다리는 방식

저자는 1) 자신의 능력 안에서, 2) 생애주기에 따른 연령별 상황별에 맞게, 3) 부동산 정책이 바뀔 때마다 맞는 방식을 선택하여 레버리지를 최대한 활용해야 더 빠르게 자산을 늘릴 수 있다고 말한다. 기초편에서 읽었던 구절이 다시금 떠올랐다. "이자를 아끼려다 그 사이 집값이 올라버리면 점점 더 집을 사기가 힘들어진다."

 

 

집의 가치를 판단하는 항목 p83

3. 입지 분석 사례: 압구정 현대아파트

 

요소	내용
(1) 직주근접	- 500명 이상의 기업이 강남구와 서초구에 몰려 있음 - 강남구에 위치한 압구정 현대아파트는 강남 도심의 수많은 사업체와 직주거리가 매우 가까움
(2) 인프라와 여가생활	- 여러 상업시설, 문화시설, 여가시설->사람들이 몰려 들 수 밖에 없음 - 압구정 현대아파트: 바로 앞에 한강공원, 도보로 현대백화점과 갤러리아 백화점 가능, 신사동 가로수길, 압구정 로데오거리, 청담동 명품거리도 가까움
(3) 학군과 학원	- 학군이 좋은 곳->수요가 몰리는 현상 - 압구정 현대아파트: 단지 내 초등학교, 중학교, 고등학교 모두 있어 편하게 통학 가능, 학업성취도평가 최상위 지역 중 하나, 학원가로 유명한 대치동과 충분히 접근 가능한 거리에 있음
(4) 안전과 편리함	- 강남에 기업체, 거주 인구가 많음->교통의 필요성 증가 - 강남의 교통의 편리함->집값을 끌어올리는 요소 - 압구정 현대아파트: 도보로 3호선+수인분당선 가능, 바로 옆에 올림픽대로, 동호대교와 성수대교 연결
(5) 우월감	- 내가 사는 집: 곧 나의 명함, 사회적 지위를 나타냄 - 강남: 좋은 기업체가 많은 곳->주거 단지가 있음->고소득자인 사람들이 모여 살게 됨->교통과 상업 시설, 인프라 발달->학군 발달->누구나 살고 싶어하는 곳이 되었음

기초편에서는 '집의 가치를 결정하는 요소'에 대해 요소별로 개략적으로 설명하고 있다면 실전편에서는 압구정 현대아파트 사례를 통해 구체적으로 설명을 하고 있다. 이와 같은 대표 사례를 통해 다른 사례에 적용할 때 참고로 할 수 있을 것 같다.

4. 임장 할 때 팁

 

“다수가 성공하는 경우는 없다. 군중과 다른 길을 가야 한다.” 대부분이 택한 길, 내가 옳다고 배워온 길이 사실은 잘못됐음을 인정하고 보다 험난한 길을 택할 수 있는 결단력, 그 힘든 길을 끝내 걸어가는 의지야말로 단단한 투자 마인드라 할 수 있죠. p5

현장에서 느끼고 배울수록 부동산 투자의 성공 가능성을 높일 수 있습니다. 이론 공부만으로는 투자의 절반도 채 이해하지 못한다고 단언할 수 있습니다. 직접 현장을 찾아 정보를 취합하고, 여러 지역을 다니면서 다양한 물건을 비교 검토하는 과정이 필요합니다. 그리고 꼭 비싼 물건이 아니더라도 적은 금액으로 할 수 있는 투자를 해봐야 합니다. 실거주용 물건을 사거나 적은 돈이 들어가는 투자용 물건 둘 중 하나로 시작해야 첫발을 뗄 수 있습니다. 경험해보지 않으면 절대 알 수 없는 것이 바로 부동산 투자입니다. p38

그저 눈으로 훑어보기 위해서가 아니라 실질적인 정보를 얻기 위해 임장을 가는 것입니다. 집에 돌아오면 내가 얻은 정보를 하나의 보고서 형식으로 정리해둡니다. 단순히 동네 구경을 하고 오면 안 됩니다. 우리는 지금 전 재산이 들어갈 물건을 사는 중입니다. 사소한 것 하나도 절대 소홀히 해서는 안 됩니다. p114

저자는 서문에 "'이것만은 알고 시작하라'라는 최소한의 주의사항을 알린다는 소기의 목적이 이루어지기를 간절히 바랍니다."라고 말한다. 그래서 이 책에는 부동산 투자할 때, 또는 임장 할 때 팁을 전하고 있다. 예를 들면 '매물 볼 때 반드시 확인해야 하는 6가지 요소'로 1) 조망, 2) 소음, 3) 냄새, 4) 빛, 5) 물, 6) 구조를 설명하고 있다. 또는 '임장 실수를 막아주는 5가지 마음가짐'으로 1) 적어도 세 번은 방문하라, 2) 오전 10시~오후 2시에 방문하는 것이 유리하다, 3) 최소한 5명 이상의 공인중개사를 만나라, 4) 시간을 들여 내부를 충분히 살핀다, 5) 사진과 메모를 남겨라와 같은 팁을 전하고 있다.

5. 부동산 관련 사이트 및 어플

 

이름	주소	내용
한국주택금융공사	hf.go.kr	보금자리론
네이버부동산	land.naver.com	지역별 호재 및 진행 상황
부동산지인	aptgin.com	지역분석, 빅데이터지도, 수요/입주 등
법원경매정보	courtauction.go.kr	우리나라 법원에서 운영하는 사이트
스피드옥션	speedauction.co.kr	경매 유료사이트
지지옥션	ggi.co.kr	경매 유료사이트