서민갑부 이선미의 책 <싱글맘 부동산 경매로 홀로서기>, 생생한 경매 스토리, 낯선 경매 용어와 부동산 정보, 대출 활용

싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 책 표지

 

1. 생생한 경매 스토리

 

부읽남의 책 '운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편'에 보면 '나는 경매에 적합한 성격인가'에 대한 테스트(p35)가 나온다. 테스트의 체크리스트 중에는 '거절당하고 면박당하는 것에 개의치 않는다.', '소송, 다툼, 분쟁 같은 것들이 두렵지 않다.', '평소에 주변에서 독하다는 소리를 듣는다.'와 같은 내용이 있다. 나는 도대체 부동산 경매가 어떤 것이길래 그런가 궁금해서 이 책 '싱글맘 부동산 경매로 홀로서기'를 읽게 되었다. 그리고 덕분에 생생한 경매 스토리를 엿볼 수 있었다.

 

사실 낙찰은 그저 예고편이고 이제부터가 진짜 시작인 것이다. 그래서 낙찰이 20%, 명도까지가 40%고 나머지 40%가 수리와 리모델링 그리고 임대, 매매라고 생각한다. p228

 

특히 부동산 경매 절차 중 40%에 해당하는 명도에서 거절, 면박, 소송, 다툼, 분쟁, 독함이 있었다. 이 책을 통해 이선미님이 겪었던 몇 명도 사례들을 접할 수 있다. 멀쩡히 잘 사는 점유자를 내보내는 과정이 생생하게 묘사되어 있다. 특히 경매 베테랑인 이선미님 조차도 점유자에 대한 미안함을 가지고 있었고 이런 감정 소모들을 이길 수 있는 강철 멘탈이 필요해 보였다. 그리고 이 물건을 성공적인 경매로 이끌겠다는 투철함이 필요해 보였다. 부읽남의 책에서는 '명도가 어렵다고 경매 포기하지 마라.'라고 하지만 결코 쉽지 않아 보였다. 이선미님의 생생한 경매 스토리 덕분에 간접경험을 잘할 수 있었다.

 

2. 낯선 경매 용어와 부동산 정보

 

법정지상권: 우리나라는 기본적으로 토지와 건물을 구분지어서 본다. 법정지상권은 토지 위 건물소유자의 재산권을 보장하는 것이다. p122

 

우선 경매 용어들이 낯설다. 유치권, 법정지상권, 지분, 근저당설정비, 후순위임차인 등. 부동산 경매를 하려거든 이런 용어들과 친숙해지는 것이 필요해 보였다.

 

부동산은 특히 정부 정책에 민감하다. 그래서 정부가 경기 활성화 차원에서 취득세 인하 내지 양도세 완화 등 호 대책을 발표하면 일시적으로 투자자들이 몰린다. 그러나 경기가 불황이라는 등, 아파트 거래가 되지 않는다는 등 부정적인 뉴스들이 속출하면 또다시 우르르 빠져나가 금방 썰렁해진다. 투자자들이 몰리는 시기에는 경쟁률도 높고 낙찰가 또한 많이 올라가는 편이고, 투자자들이 빠져나가는 시기에는 좀 더 여유롭게 좋은 가격에 낙찰받기가 수월해진다. 이렇게 다수의 투자자들이 빠진 경매 시장에서는 옥석을 가릴 필요도 없이 좋은 물건들이 다량으로 나를 기다리고 있기에 훨씬 투자하기에 좋다. 바로 이때가 기회의 시기이기도 하다. p213

잘 아는 지역부터 시작하자. 경매를 처음 시작하는 사람이라면 내가 사는 지역 또는 이전에 살았거나 익히 그 지역에 대해 알고 있는 곳을 선택하는 것이 좋다. 그만큼 새로운 곳을 찾는 것보다는 익숙한 곳이 더 많은 정보를 알고 있기에 접근하기가 좋은 것이다. 지금부터라도 귀를 열고 집 근처 부동산을 이웃 삼아 자주 다녀보자. 그리고 내가 살고 있는 도시의 홈페이지와 지역 신문도 관심을 가지고 살펴보면 이제껏 내가 알지 못했던 우리 동네, 우리 지역에 대해 많은 것을 알게 될 것이다. 각 시군구청 홈페이지의 공고를 통해 도로건설, 공원 조성, 재개발 등 개발계획들의 진행 현황을 확인할 수 있다. p73

 

위의 내용처럼 부동산 정부 정책에 관심을 가지는 것이 필요해보였다.필요해 보였다. 그리고 우리 지역의 홈페이지, 지역 신문, 부동산 등을 통해 개발계획 진행 현황과 관련된 정보를 파악하는 것이 필요해 보였다.

 

3. 대출 활용하기

 

낙찰을 받고 대출을 받은 경우	낙찰을 받고 대출을 받지 않은 경우
- 빌라 1억 원에 낙찰 - 80%인 8,000만 원 은행 대출, 2,000만 원 내 돈 - 8,000만 원에 4% 금리인 경우 월 266,666원 이자 지출 - 보증금 2,000만 원에 50만 원 월세 놓았다고 가정 - 내 돈 투자금 모두 회수, 월 233,334원 수입 발생	- 빌라 1억 원에 낙찰 - 대출 없이 잔금 납부 - 보증금 2,000만 원에 50만 원 월세 놓았다고 가정 - 내 돈 8,000만 원 투자, 월 50만 원 수입 발생

 

이처럼 경매에서도 한 곳에 올인하는 투자보다는 여러 개의 물건에 분산 투자하는 것이 위험요소를 줄이는 방법이라고 할 수 있다. 즉 한 곳에 투자하는 방식은 뻔히 보이는 수익이지만, 여러 개의 물건에 투자를 할 경우에는 어디서 대박이 터질지 모르기 때문에 의외의 큰 수익률로 돌아오는 경우가 종종 있다. 처음엔 나도 이자 내는 것에 대한 두려움이 있었지만, 경매를 통해 이자보다 더 큰 수익을 낼 수 있다는 확신이 생긴 후에는 대출을 또 하나의 전략으로 이용하게 되었다. p31

 

위의 내용처럼 대출을 받은 경우와 대출을 받지 않은 경우의 비교 사례를 볼 수 있었다. 그리고 이자에 대한 두려움보다는 대출을 또 하나의 전략으로 이용할 수 있는 용기가 필요함을 알 수 있었다.

 

임대 수익 계산 방법 사례

매도 수익 계산 방법 사례

 

이는 은행과 상품마다 다르기 때문에, 낙찰받기 이전에 해당 물건을 단기매매 할 것인지, 아니면 장기로 보유할 것인지 미리 정하도록 하자. 만약 단기매매가 목표인 물건이라면 이자율이 다소 높더라도 중도상환수수료가 없는 것이 훨씬 유리하고, 장기적으로 보유 후에 매매를 할 것이라면 이자가 낮고 중도상환 수수료가 일정기간(1년 또는 2년)이 지나면 없는 상품으로 고르는 것이 현명하다고 하겠다. p151

처음 경매를 접할 때에는 높은 수익을 꿈꾸고 기대에 부풀지만, 낙찰 후 최종 계산 후에는 생각 외의 지출이 만만치 않아 예상보다 적은 수익을 거두거나 외려 마이너스일 수도 있다. 따라서 입찰 전에 반드시 매도 및 임대 시 예상되는 수익을 철저히 계산하고 목표를 정한 뒤(매도인지 임대인지), 입찰에 참가하도록 하자. 그래야 예상했던 수익을 거두는 재미를 맛보게 될 것이다. p133

 

또 위의 내용처럼 단기매매할 것인지, 장기 보유할 것인지에 따라 대출 상품을 선택하는 것이 현명함을 알 수 있었다. 그리고 대출 이자 외에 취득세 및 법무사비, 수리비, 부동산 중개수수료, 양도소득세, 지방소득세 등의 비용이 발생할 수 있음을 알게 알 수 있었다. 그래서 투자하기 전에 수익을 철저히 계산하고 목표를 정한 뒤에 결정해야 함을 알 수 있었다.