레오(김은진)의 책 '대출의 마법', 좋은 빚에 대해 이해하고 금리보다는 수익률에 우선순위를 두어 투자하기

대출의 마법 책 표지

 

1. 좋은 빚에 대한 이해

 

지난번에 훨훨(박성혜)의 책 '입지 센스'를 읽었었다. 책 내용 중 '갈아타기의 본질은 기본적으로 정책과 세금과 대출이라는 삼각편대에 좋은 상품을 얹는 것이다.'라는 말이 있었다. 이 중 '대출'에 대해 궁금해졌다. 갈아타기를 하려면 대출을 어떻게 현명하게 이용할 수 있을까? 그래서 레오(김은진)의 책 '대출의 마법'을 읽게 되었다.

 

나는 대출이 두려운 부린이다. 이 책의 1장은 ‘대출이 두려운 부린이들이 가장 자주 묻은 질문 6’이라는 챕터로 시작한다. 마치 나를 위한 챕터 같았다. 그중 첫 번째 질문은 '빚은 많을수록 안 좋은 것 아닌가요?'였다.

 

빚의 종류	내용
좋은 빚	- 나에게 경제적으로 이득을 주는 빚 - 이자보다 대출을 활용했을 때 얻는 수익이 큰 경우 예) 대출을 받아 상가 투자를 했을 때 투자 수익률이 더 큰 경우 예) 생계를 위해 화물트럭을 구입하는 경우
나쁜 빚	- 소비를 위한 빚 예) 대출로 외제차와 명품백을 사는 경우 예) 상환 능력을 초과하는 대출

 

주식이든 부동산이든 연금저축펀드든 나의 소중한 자산을 '가치가 상승할 곳'에 투자하라는 의미입니다. 당신이 가진 소중한 현금을 전부 전세보증금으로 묶어두기엔, 이 세상에 돈을 불릴 기회가 너무나도 많기 때문입니다. 전셋집에 살다 보면 오르는 것이라곤 '2년 뒤 전세보증금'뿐입니다. p37

 

빚에는 좋은 빚과 나쁜 빚이 있다. '빚'이 두려워 '좋은 빚'마저 내지 않는다면 '빚'이 '빛'이 되는 마법을 볼 수 없게 된다. '좋은 빚'을 이용하여 '가치가 상승할 곳'에 투자하는 현명함이 필요하다.

 

그리고 저자는 은행에서 대출을 받기 좋은 시즌을 팁으로 알려주고 있다. 은행이 실적을 채우기 위해 적극적으로 영업하는 시기를 노린다면 1년 중 가장 좋은 금리로 대출받을 수 있다며 대출을 받기 좋은 달은 4~6월, 특히 5월이고, 대출을 받기 좋지 않은 달은 11, 12월이라고 말한다.

 

2. 대출 한도 LTV, DSR

 

구분	내용
LTV	- Loan To Value ratio의 약자, 담보인정비율 - 주택을 '담보'로 돈을 빌릴 때 내가 담보로 한 주택의 가격(KB시세) 대비 최대로 '인정'받을 수 있는 대출금의 '비율' - 지역별로, 주택 가격 구간별로 규제가 발동 - 투기과열지구, 조정대상지역, 비규제지역에 따라 다르게 적용 - 9억 원 이하, 9억 원 초과, 15억 원 초과 아파트에 따라 다르게 적용
DSR	- Debt Service Ratio의 약자, 총부채원리금상황비율 -차주가 빌린 '모든 대출의 원리금(원금+이자)'을 합한 뒤 이를 차주의 연소득으로 나눈 '비율' - 제1금융권 DSR 40% 보통 자신의 연봉의 약 7.5배 - 제2금융권 DSR 50% 보통 자신의 연봉의 약 9배

 

저자는 부동산을 돌아보기 전에 자금 계획을 세우기 위해 자신의 대출 한도를 파악해 두는 것이 좋다고 말한다. 대출 한도를 LTV, DSR을 통해 알 수 있었다. 보금자리론의 경우, 6억 원 이하 주택을 매수할 때 가장 널리 사용되는 대출이며 LTV를 최대 70%까지 인정받을 수 있다.

 

 

3. 금리보다는 수익률에 우선순위를 두기

 

최근 금리가 상승하면서 대출을 냈던 사람들이 어려움을 겪고 있다는 이야기를 종종 듣는다. 그래서 책을 읽으면서 궁금증이 들었다. 이런 금리 상승기에 대출을 해도 괜찮을까? 이 책 5장에 '질문 31 금리가 하락할 때까지 대출을 미뤄야 할까요?'라는 질문으로 그 내용을 다루고 있었다.

 

하지만 그럼에도 집을 꼭 사야 하는 때가 있습니다. 각자의 생애주기마다 부동산을 반드시 매수하거나 집을 옮겨야 할 타이밍도 있고요. 그럴 때 저는 '금리'라는 요인보다는 '그 집의 가치'를 더욱 주의 깊게 보라고 말씀드리고 싶습니다. 내가 매수해야 하는 좋은 부동산은 금리가 떨어질 때까지 나를 기다려주지 않기 때문입니다. p248

저는 높은 금리가 안락한 보금자리 마련이나 투자에 걸림돌이 되어서는 안 된다고 생각합니다. 만약 제가 급하게 돈을 막지 못해서 연체할 위기에 처한다면 높은 금리를 이용해서라도 연체를 막을 것입니다. 또 청약에 당첨돼 돈을 벌 기회가 주어진다면, 저는 높은 금리로 대출을 받아서라도 계약을 진행할 것입니다. 부자들은 이처럼 금리보다는 '수익률'을 최우선에 두고 결단을 내립니다. p252

 

이처럼 저자는 '금리'보다는 '그 집의 가치', '수익률'에 우선순위를 두라고 말한다. 그래서 또 궁금증이 생겼다.

 

- 부동산 미래 투자 수익률을 어떻게 판단할 수 있을까?

 

미래의 결과는 신의 영역이겠지만, 나만의 원칙과 전략을 다듬기 위해 이에 대한 공부와 생각 정리가 필요함을 느꼈다.

 

4. 관련 사이트

 

사이트명	사이트 주소	내용
금융위원회 공식 블로그	https://blog.naver.com/blogfsc	금융위원회 소식, 정책꿀팁, 금융꿀팁 소개,
금융상품 한눈에	https://finlife.fss.or.kr/	- 저축, 펀드, 대출, 연금, 보험 상품 비교 가능 - 대출 금리 비교사이트