미국주식 기업분석-리얼티인컴(O), 미국주식 월배당주, 사업운영수익(FFO)으로 실적확인

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1. 월 배당금으로 월세 받기

저는 리얼티 인컴의 주주입니다. 2019년부터 투자를 시작하였고 4년 차가 되었습니다. 그동안 리얼티 인컴으로부터 매월 배당금을 꾸준히 받고 있습니다.

 

나보다 더 훌륭한 경영자가 나보다 더 좋은 회사를 운영하는데 내가 투자를 망설일 이유가 없다. 결국 나보다 훌륭한 경영자에게 투자하는 일은 그들과 동업하는 것과 다름없다. … 이제 필요한 건 그 회사의 배당 정책과 배당 비율 그리고 적정 가격대를 찾는 일뿐이다. 나보다 더 훌륭한 경영자의 옷깃을 붙들고 걸어가는 기분은 아버지 같은 좋은 형을 가진 느낌이다. 여러분도 좋은 큰 형님을 찾길 바란다. -출처: 돈의 속성/김승호 p18-19

영리한 사람이라면 이쯤에서 같은 복리 이자를 받더라도 1년에 한 번 이자를 받은 것보다 분기별로 나눠 받는 것이 더 좋고 월별로 이자를 받으면 훨씬 더 이익이라는 걸 즉각적으로 알았을 것이다. -출처: 돈의 속성/김승호 p20

리얼티 인컴의 배당금은 마치 월세를 받는 느낌입니다. 매월 받기도 하지만, 리얼티 인컴 자체가 부동산 임대업을 하고 있기 때문입니다. 주로 식료품점, 편의점, 약국 등과 같은 중소형 점포에 임대를 하고 있습니다.

 

실제로 제가 월세를 놓는다면 레버리지가 필요하고, 건물관리/임차인 관리/공실관리 등을 모두 직접 하여야 합니다. 하지만 리츠주에 투자한다면 주식이라서 소액도 가능하기 때문에 레버리지가 필요 없고, 저보다 훨씬 훌륭한 경영자들이 회사를 운영해주고 있기 때문에 '좋은 큰 형님'을 얻은 기분입니다. 또한 월 배당금을 재투자 함으로써 복리효과를 누릴 수 있으니 매력적인 편입니다.

 

2. 리얼티인컴 실적, 사업운영수익(FFO)으로 확인

 

FFO: 리츠회사는  당기순이익으로만 사업실적을 판단할 경우 정확한 판단이 어렵다. 이에 따라 미국 리츠협회(Nareit)에서는 사업운영수익(FFO: Funds FromOperation)이라는 별도의 수익지표를 만들었다. -출처: 미국 배당주 투자지도/서승용 p175

사업운영수익(FFO)=당기순이익+감가상각비-부동산 매각 차익

 

리얼티 인컴과 같은 리츠주의 실적은 사업운영수익(FFO)으로 확인해야 합니다. 사업운영수익(FFO)은 회계상의 비용일 뿐 실제로 지출되는 것이 아닌 감가상각비를 다시 수익으로 환입시키고, 일회성 이익(비용)으로 다음 해로 이어지지 않는 부동산 매각 차익은 제한 것입니다. 이를 통해 리츠주의 실질적인 사업실적을 확인할 수 있습니다.

 

출처: 리얼티인컴 실적보고서, 리얼티인컴 실적(2017년~2021년)

 

위 그래프는 2017년부터 2021년까지 5개년도 리얼티 인컴의 Total revenue, FFO, AFFO 추이를 나타낸 것입니다. 이 기간 Total revenue 연평균 성장률은 15%, FFO 연평균 성장률은 13%, AFFO 연평균 성장률은 16%로 견고한 실적을 보여주었습니다.