채상욱의 ‘아파트, 이 가격 오면 사라’ 책 후기

아파트 이 가격 오면 사라 책 표지

■ 책 소개

• 제목: 아파트, 이 가격 오면 사라
• 부제: 부동산 가치평가 바이블, 소름공식
• 지은이: 채상욱
• 발행일: 2023년 6월 5일
• 주제분류: 부동산/경매
• 쪽수: 276쪽
• 출판사: 라이프런

 
 
 

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아파트 이 가격 오면 사라 책 읽기

■ 부동산 가치평가

저자는 "아파트 투자는 단 한 번의 거래로 많은 돈을 쏟아부어야 하는 올인-리스크가 있다. 아파트야말로 내가 할 수 있는 가장 최고의 가치평가 수단을 총동원하여 적정 가격에 매수 매도해야 하는 물건이다."라고 말한다. 그래서 이 책에서 아파트의 적정 가격을 도출할 수 있는 '소름공식'에 대해 소개한다.

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소름공식 (p271)

■ 소름공식

아래 표는 1) 소름공식을 적용하는 방법과 2) 서울 관악구 아파트(p211)에 적용한 사례다. 

1) 소름공식을 적용하는 방법	2) 서울 관악구 아파트(p211) 적용 사례
단지의 매매가/전세가/월세 평균가격 조사 단지 전월세전환율과 지역 전월세전환율 비교 총현금유입 계산, 거점도시 여부 체크 총현금지출 계산, 일반 아파트 vs. 재건축 아파트로 구분, 일반은 건축비 활용, 재건축은 권리가액 활용, 개략적인 값은 전세가격의 0.45배를 적용 적정가 계산	매매가 8억 원, 전세가 4억 7천만 원, 월세 163만 원 전월세전환율 4.2%, 서울 전월세전환율 4.3% 총현금유입 전세가 4억 7천만 원X2.3배(거점도시)=10억 8천만 원 기본형 건축비 628만 원X43평=2억 7천만 원 적정가치 10억 8천만 원-2억 7천만 원=8억 1천만 원

 

 
 
 
 

아파트의 입지가치와 상품가치 (p85)

■ 월세가격, 전세가격, 매매가격

소름공식에서 ‘총 현금유입’은 전세가격의 2.1배 혹은 2.3배로 적용한다.

월세는 1개월, 연세는 1년, 전세는 20년 이상, 매매는 기간 무제한으로 '입지가치+상품가치'를 사용하는 비용을 내는 개념이다. 부동산의 가치는 토지(입지가치)+건물(상품가치)이다. 입지가치(토지)는 교통+교육학군+편의시설+자연환경이다. ‘교통’은 대중교통과 자차교통을 모두 아우르는 개념이며, 좋은 교통입지는 도심(일자리 지역)으로의 통근통학 방법이 다양하고 시간이 적게 걸리는 것이다.

지역별 전월세전환율 (출처: KOSIS 국가통계포털)

■ 전월세전환율

소름공식을 적용할 때 단지 전월세전환율과 지역 전월세전환율을 비교한다.

전월세전환율 계산법은 ‘월세(12개월 합)/전세금’이다. 주택임대차보호법상 전환율은 10% 이하이거나 기준금리+2% 이하이어야 한다.

전월세전환율은 임대인의 요구수익률과 임차인의 조달비용 사이의 균형에서 결정된다. 1) 임대인의 경우, ‘임대소득>요구수익률’일 때 주택을 보유하고 임대소득을 기대하며 월세로 전환하여 수익형 부동산 투자를 하고자 한다. 반대로 ‘임대소득<요구수익률’일 때 레버지리를 사용하여 매매차익을 노리고 전세로 전환하여 차익형 부동산 투자를 하고자 한다. 2) 임차인의 경우, ‘월세>대출이자’일 때 전세를 선호한다. 반대로 ‘월세<대출이자’일 때 월세를 선호한다.
 
지역별 전월세전환율은 KOSIS 국가통계포털에서 검색할 수 있다. 대전/아파트/2024년 10월 기준으로 전월세전환율은 5.1이다.
 
 
 
 
 

기본형 건축비 (출처: 위클리한국주택경제신문)

■ 기본형 건축비

소름공식에서 ‘총 현금지출‘은 일반 아파트의 경우 건축비를 활용하거나 전세가격의 0.45배를 적용한다.

국토부는 평당 공사비인 '기본형 건축비'를 1년에 2회 발표한다. 2024년 9월 13일, 국토부가 공시한 분양가상한제 기본형 건축비는 ㎡당 210만 6,000원, 즉 평당 약 695만 원이다.

소득 대비 주택가격 PIR (출처: KB부동산 데이터허브)

■ PIR

PIR은 가구소득(세전 기준) 대비 주택가격의 비율이다. 계산식은 ‘PIR=주택가격/가국소득’이다. 시장 전체의 가격 수준을 설명하는 가치 지표로 적합하다. 시장 지표이지 개별 아파트 지표는 아니다. 장기 평균 PIR 대비 높은지, 낮은지 평가할 수 있다. 
 
 
 
 

■ 그 외 내용

• 증여성 거래는 직전 시세 대비 최대 30%를 넘지 않은 할인금액으로 매매하는 것이 일반적이다.
• 매매가격이 6억 원 이하일 때는 취득세가 1.1%이다.
• 역전세는 전세 계약 시점보다 계약 만기에 전셋값이 떨어진 상황이다.
• 전세가율이 약 60% 수준에서 거래가 늘어났던 것이 한국 주택시장의 역사에서 증명되었다.
• 아파트 매매를 위해서는 1) 입지환경 정리하기(미래에 달라질 내용에 대한 조사도 병행), 2) 상품가치 파악하기(로열 동, 로열 호수등의 위치 파악), 3) 실거래 가격 추이 정리하기(매매가격, 전세가격, 월세가격), 4) 해당 아파트 단지의 적정가치 계산하기(상단가액과 하단가액이 있는 구간 가격으로 산출), 5) 직접 발품 팔아 임장 가기(3개월, 6개월 등 주기적으로 임장)의 과정을 거친다.
• 재개발과 재건축의 절차: 안전 진단→정비구역 지정→추진위 구성 승인→조합설립인가→사업시행인가→관리처분인가→착공→준공→조합 해산
• 서울은 매매가격이 전세가격의 2.0배, 서울 외 지역은 매매가격이 전세가격의 1.7배를 넘으면 비싸다고 평가할 수 있다.
• 부동산 시장: 2014~2021년 강세장, 2020~2021년 초강세장
• 재건축 연한은 30년, 노후계획도시특례법(안)에서는 20년, 공동주택관리법의 장기수선충당의 기간은 40년, 50~55년이 지나면 일반적으로 멸실

■ 책 후기-아쉬운 점

이 책에서 발견된 아래의 몇 가지 오류에 대해서는 아쉽다.

“이 단지의 59㎡(25평형) 아파트는 건축비가 평균 1억 8,700만 원부터 2억 1,350만 원까지 형성된 것을 확인할 수 있습니다.”(p87)라고 말하는데 여기서 ‘1억 8,700만 원’ 수치는 ‘59㎡’가 아니라 ‘52㎡’의 수치가 아닌가 한다.

“신천역센트럴리버파크는 전용면적 59㎡인 25평형의 매매가격이 평균 3억 3천만 원이고, 전세 시세는 평균 2억 6천만 원으로 매매가격과 전세가격의 차이가 5천만 원이 납니다.”(p119)라고 저자가 말하는데 여기서 ‘5천만 원’이 아니라 ‘7천만 원’이 아닌가 한다.

‘토지소유제도의 유형’ 표에 ‘공공 토지 임대제’의 경우 ‘사용권-사, 처분권-사, 수익권-공’(p133)으로 되어 있는데 저자가 ”처분권과 수익권이 공공에 있는 경우에는 ‘공공토지임대제’라고 구분하며“라고 말한 것과 같이 ‘처분권-사’가 아니라 ‘처분권-공’이 아닌가 한다.

“표에서 분홍색으로 표시된 부분을 보면”(p171)라고 저자가 말하는데 표는 ‘분홍색’이 아니라 ‘파란색’으로 표시되어 있었다.

“분담금은 공사비 628만 원 기준 34평형 2억 7천만 원으로 적용하고”(p214)라고 저자가 말하는데 여기서 ‘2억 7천만 원’이 아니라 ‘2억 1천만 원(=628만 원X34평)’이 아닌가 한다.

■ 책 후기-좋았던 점

여태 읽었던 부동산 책들은 보통 입지, 사이클, 대출, 정책 등에 대한 내용을 담고 있었다. 그와 달리 이 책은 ‘부동산 가치평가‘에 대한 내용을 담고 있다. 나는 부동산 시장을 분석할 때 기준이 없어서 아리송해했다. 그런 나에게 이 책은 어떤 지표를 살펴봐야 하고 그 지표들이 어떤 의미를 담고 있다고 알려주었다. 그것만으로도 유의미한 독서였다.

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