리츠 투자 가치평가방법 (P/NAV 계산 및 정의, P/NAV 할증할인률)

[그림 1] 리츠 수익률 구조도 (출처: 리츠 투자 무작정 따라하기 p100)

# NAV 정의

NAV는 Net Asset Value의 약어이다. Book은 과거 자산매입 당시의 가격이고, NAV는 현재 실제 시장에서의 감정가이다.
 

# P/NAV 정의

[계산식] P/NAV=현재 리츠 주가/(현재 또는 1년 후 리츠의 주당 예상 NAV)
 
P/NAV는 리츠의 현재 주가가 NAV보다 고평가 됐는지, 저평가됐는지를 나타낸다. +이면 현재 청산가치보다 높게 거래돼 투자자가 긍정적인 전망을 하고 있다는 뜻이다. -이면 현재 청산가치보다 낮게 거래돼 투자자가 부정적인 전망을 하고 있다는 뜻이다.
 

# P/NAV 가 낮은 경우

아래 두 경우를 구별하는 것이 중요하다. 1) 단순히 주식시장이 안 좋아져서 어떤 섹터나 리츠가 평소보다 싸게 거래돼 일시적으로 P/NAV가 낮은 경우에는 좋은 자산에 투자할 기회가 될 것이다. 반면에 2) 구조적인 섹터 매력도 및 리츠 자체의 경쟁력이 낮아 장기적으로 P/NAV가 낮은 경우에는 전반적인 상황을 다시 체크해야 할 필요가 있을 것이다.
 

[그림 2] 미국 리츠 P/NAV 차트 (출처: 리츠 투자 무작정 따라하기)

# P/NAV 할증할인률

[계산식] P/NAV 할증할인률(Premium/Discount)=P/NAV-1

[예] A의 주가 33달러, NAV가 30달러
P/NAV=1.1
P/NAV 할증할인률=0.1 → 10%의 할증률을 받고 있음
 

# P/NAV 할증할인률 가치평가법

"위 그림은 미국 리츠의 역사적 P/NAV 차트입니다. 긴 기간의 평균은 2.1% 정도입니다. 최고점, NAV 할증률이 역사적으로 거래됐던 가장 높은 권역인 15~20%인 단계만 아니면, 진입해도 괜찮다고 생각합니다. 왜냐하면 리츠가 매력적으로 평가되는 시점에서는 NAV에서 할증돼 거래되는데, 이 상태에서도 리츠는 상승을 계속할 가능성이 있기 때문입니다. 가격이 아주 싼 시점은 아니지만, 투자를 시작하기에 나쁜 시점도 아닙니다. 이와 반대로 NAV 할인 시점이 보통 싸다고 할 수 있지만, 이때가 자주 오는 것이 아니기 때문에 좋은 자산의 투자기회를 너무 오래 기다릴 수 있습니다." - 출처: 리츠 투자 무작정 따라하기 / 김선희 / p306

 
위 인용글에 따르면 '이 15% 미만인 권역에서는 미국 리츠를 매수해도 괜찮다.'고 한다.
 

[그림] KBSTAR 글로벌리얼티인컴 ETF 분석 (출처: 네이버페이 증권)

 
'KBSTAR 글로벌리얼티인컴'이라는 ETF 분석 자료를 살펴보니, 순자산가치(NAV), ETF 종가(P), 괴리율(P/NAV 할증할인률)에 대한 정보를 나타내고 있었다. 개인적으로 NAV 정보를 찾는 것은 쉽지 않았고, 이와 같은 정보로도 참고를 할 수 있을까 싶었다.