리츠 투자 '넷리스 섹터' 장단점 (리얼티인컴을 통한 기업 및 사례 분석)

[그림1] 리얼티인컴 매출구성 비중 (출처: 유안타증권), [그림2] 리얼티인컴 매출구성 비중 (출처: 리얼티인컴 실적보고서 4Q 2023)

[그림3] 리얼티인컴 포트폴리오 (출처: 리얼티인컴 실적보고서 Q4 2023)

# 넷리스 섹터

'리얼티인컴'은 넷리스 섹터에 속한다. 리테일 섹터에서 프리스탠딩 건물, 즉 단독 임차인으로 사용하는 단독건물을 임차하는 것을 말한다. 임차인의 종류는 피트니스센터, 레스토랑, 약국, 영화관, 상점, 할인점, 백화점, 은행, 물류센터, 데이터센터 등 매우 다양하다.

 

# 넷리스 섹터 장점

▷ 건물주 리츠의 비용 부담이 적다.
단독건물은 화려한 인테리어가 필요 없다. 빌딩 관리의 많은 부분을 임차인이 담당한다. 순영업이익 대비 자본적 지출 비용의 비중이 3% 정도로 매우 낮은 편이다. 저비용 구조라서 현금이 더 많이 창출된다.
 
▷ 임차인의 현금흐름이 좋아진다.
넷리스 섹터의 주요 특징은 1) 트리플 넷리스라는 임대차 계약과 2) 세일즈 앤 리스백(Sales and Leaseback)이라는 매각 후 재임차 거래이다. '세일즈 앤 리스백'은 자신의 빌딩을 팔고, 그 빌딩을 매입한 리츠와 임대차 계약을 맺어, 원래 있던 빌딩의 임차인이 되는 방법이다. 임차인은 빌딩 매각대금으로 현금흐름이 좋아지고, 부가가치가 더 높은 비즈니스에 투자할 수 있다.
 

# 넷리스 섹터 단점

▷ 임차인의 채무불이행 리스크
임차인이 비용을 못 내거나, 중간에 퇴거할 경우 리스크가 크다. 그래서 임차인과 섹터를 세심히 고르고, 임대차 계약을 잘 체결하는 경영진 및 경영 전략이 중요하다. 리테일, 은행, 레스토랑과 같은 업종은 임차인의 영업 환경이 악화되면 재계약하기 힘들거나, 계약조건이 불리해질 가능성이 높다.
 

# 참고자료

- 리츠 투자 무작정 따라하기 / 김선희 / 길벗
- 리얼티인컴 실적보고서